Ist der Erwerb von Immobilien steuerneutral?
Angesichts des derzeitigen Anstiegs der Inflation und der niedrigen Zinssätze, die vom Geldpolitischen Rat beibehalten werden, sind die Immobilienpreise erheblich gestiegen. Praktisch jeder, der am Wirtschaftsleben teilnimmt, sei es ein Käufer, der seine eigenen Wohnziele verfolgt, ein Unternehmer, der mit Immobilien handelt, oder ein Investor, der mit seinem Kapital aus den Finanzinstituten flieht, um es vor den negativen Auswirkungen der Inflation zu schützen, wird mit den steuerlichen Aspekten jeder Phase des Immobilienbesitzes konfrontiert: dem Erwerb, der Nutzung und der Veräußerung.
Der Erwerb von Immobilien ist für den Käufer steuerneutral. Der Kauf kann mit Ausgaben verbunden sein, die entweder durch eigene Ersparnisse des Käufers oder durch Fremdfinanzierung auf der Grundlage eines Kredits (Darlehens) getätigt werden. Immobilien können unentgeltlich erworben werden, d.h. als Schenkung oder Erbschaft. Je nach dem, wer die Immobilie erwirbt, dem Zweck der Immobilie und der Form des Erwerbs sind die steuerlichen Aspekte des Immobilienerwerbs für den Steuerpflichtigen unterschiedlich.
Erwerber - natürliche Person - eigene Wohnzwecke
PIT - Einkommenssteuer
Der Erwerb von Immobilien durch eine Privatperson zu eigenen Wohnzwecken ist für die PIT neutral. Von Bedeutung wird in Zukunft die ordnungsgemäße Dokumentation der Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie sein. Diese Ausgaben sind bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem die Immobilie erworben wurde, steuerlich absetzbar. Die steuerlich absetzbaren Kosten sind alle nachgewiesenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die dem Verkäufer (dem früheren Käufer) entstanden sind und die für die Veräußerung der Immobilie notwendig und unerlässlich sind. Darüber hinaus muss ein kausaler Zusammenhang zwischen diesen Aufwendungen und der Veräußerung des entgeltlichen Vermögens bestehen. Diese Ausgaben sollten durch Rechnungen oder andere Unterlagen belegt werden (z. B. Verwaltungsgebühren, falls solche angefallen sind).
Der Kaufpreis wird durch eine notarielle Urkunde oder eine Rechnung (wenn das Geschäft nicht von der Mehrwertsteuer befreit war) und eine Bestätigung der Überweisung des Kaufpreises auf das Bankkonto des Verkäufers oder andere Unterlagen im Falle einer Barzahlung dokumentiert. Problematisch kann es werden, wenn der Erwerb der Immobilie im Wege der Erbfolge, also unentgeltlich, erfolgt. Als Erwerbskosten gelten in diesem Fall die gezahlte Erbschafts- und Schenkungssteuer und die nachgewiesenen Kosten für den Erwerb oder die Herstellung des Vermögens durch den Erblasser sowie die auf den Steuerpflichtigen entfallenden Erbschaftslasten (Erbschaftsschulden, Vorschuss, Vermächtnisse und Auflagen). Im Falle der Teilung der Erbschaft und der Rückzahlung an die anderen Erben durch den Erwerber stellt auch die Rückzahlung Kosten bei der Veräußerung des Grundstücks dar (individuelle Auslegung vom 17. August 2020, AZ 0113-KDIPT2.2-4011.533.2020.1.KK). Auch die Kosten für die Rückzahlung an andere Erben (Miteigentümer) müssen vom Käufer nachgewiesen werden.
VAT - Mehrwertsteuer
Der Käufer, der kein Unternehmer ist, trägt die endgültigen Kosten der Mehrwertsteuer, wenn der Verkauf der Immobilie eine mehrwertsteuerpflichtige Tätigkeit darstellt. Je nach Verwendungszweck der Immobilie (Wohnen oder Gewerbe) beträgt der Mehrwertsteuersatz 8 % bzw. 23 %.
Erwerber der Immobilien – Unternehmer
PIT - Einkommenssteuer
Der Erwerb von Immobilien durch einen Unternehmer (sei es eine Einzelperson oder eine Gesellschaft) ist für den Unternehmer ebenfalls steuerneutral, d.h. er hat zum Zeitpunkt des Erwerbs keine steuerlichen Auswirkungen. Je nach den Bedürfnissen des Unternehmers kann er die erworbenen Immobilien als solche erkennen: (1) eine Ware (im Hinblick auf ihren weiteren Verkauf), (2) ein Anlagevermögen (wenn die Nutzungsdauer für Geschäftszwecke länger als 12 Monate ist) oder (3) ein Vermögenswert (wenn die voraussichtliche Nutzungsdauer für Geschäftszwecke kürzer als 12 Monate ist).
Wenn die Immobilie als Anlagevermögen eingestuft wird, ist der Unternehmer verpflichtet, die Immobilie in das Verzeichnis der Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerte aufzunehmen.
Ein Unternehmer, der eine Immobilie mit seinem Ehepartner teilt, ist Miteigentümer der erworbenen Immobilie.
VAT - Mehrwertsteuer
Ein Erwerber, der Unternehmer ist, ist nur dann zum Vorsteuerabzug berechtigt, wenn er die Immobilie mit Mehrwertsteuer erwirbt. In einem solchen Fall wird die Vorsteuer (d.h. die Mehrwertsteuer auf den Kauf der Immobilie) erhoben: (1) im laufenden Abrechnungszeitraum oder in künftigen Abrechnungszeiträumen abgezogen werden, wenn ihr Betrag höher ist als die ausgewiesene Mehrwertsteuer, die auf Verkäufe im Unternehmen geschuldet wird, oder (2) auf Antrag des Unternehmers erstattet werden.
Sonstige Steuern
Unabhängig davon, ob es sich bei dem Erwerber einer Immobilie um eine nichtunternehmerische Person oder einen Unternehmer handelt, ist der Erwerb einer Immobilie auch mit der Zahlung anderer Steuern verbunden.
Steuer auf zivilrechtliche Handlungen
Wenn der Verkauf der Immobilie von der Mehrwertsteuer befreit ist, trägt der Erwerber als Käufer die Kosten für die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen in Höhe von 2 % des Immobilienverkaufspreises. Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen wird von dem Notar erhoben, der den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie ausstellt.
Grundsteuer, Land- und Forstwirtschaftlichesteuer
Mit dem Erwerb der Immobilie entstehen auch Verpflichtungen in Bezug auf die Grundsteuer, die Forststeuer oder die Landwirtschaftssteuer (je nach Einstufung der Immobilie im Grundbuch). Der Käufer sollte bedenken, dass er diese Steuern ab dem Folgemonat zahlen muss, in dem der Erwerb der Immobilie stattgefunden hat.
Bei natürlichen Personen (einschließlich Unternehmern) legt der Erwerber innerhalb von 14 Tagen ab dem Datum des Immobilienerwerbs Informationen über Immobilien und Bauobjekte auf einem entsprechenden Formular vor. Auf der Grundlage dieser Informationen erlässt die Gemeinde (Gemeindevorsteher, Bürgermeister, Ortsvorsteher) einen Bescheid zur Festsetzung der Steuer, die entsprechend der Dauer des Besitzes der Immobilie bis zu den folgenden Terminen zu entrichten ist: 15. März, 15. Mai, 15. September und 15. November des Steuerjahres.
Andere Unternehmer, die keine natürlichen Personen sind, müssen bis Ende Januar des jeweiligen Steuerjahres und innerhalb von 14 Tagen nach dem Erwerb der Immobilie eine Grundsteuererklärung einreichen, wenn der Erwerb im Februar und in den folgenden Monaten erfolgt ist. Der in der Erklärung ausgewiesene Steuerbetrag ist in 12 Raten zu zahlen: die erste Rate bis Ende Januar, die weiteren Raten jeweils bis zum 15. des Folgemonats.
Der Grundsteuer unterliegen: Grundstücke und Gebäude, bei Bauten nur solche, die mit einer gewerblichen Tätigkeit verbunden sind. Bei Grundstücken und Gebäuden richtet sich die Besteuerung nach deren Fläche und den vom Gemeinderat beschlossenen Steuersätzen. Bei Bauten wird die Steuer auf 2 % des ursprünglichen Wertes berechnet, der für die Abschreibung für PIT- oder CIT-Zwecke angenommen wird. Um die korrekte Höhe der Steuer zu ermitteln, ist es daher wichtig, die steuerpflichtigen Gegenstände und die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer korrekt zu klassifizieren.
Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, die zur Ausübung anderer als land- oder forstwirtschaftlicher Tätigkeiten erworben werden (insbesondere ihr Weiterverkauf), unterliegen ebenfalls der Grundsteuer und nicht der Land- oder Forstwirtschaftssteuer.
Bei der Forststeuer werden die Wälder besteuert, auf denen forstwirtschaftliche Tätigkeiten ausgeübt werden. Die Steuer wird nach der Waldfläche (in Hektar) und einem Index auf der Grundlage des durchschnittlichen Verkaufspreises für Holz berechnet. Bei der Agrarsteuer hingegen wird die Steuer berechnet: (1) für landwirtschaftliche Betriebe nach der Anzahl der umgewandelten Hektar und (2) für andere Flächen nach der Hektarzahl aus dem Grundbuch und dem Gebäudekataster.
Die korrekte Einstufung des Grundstücks im Hinblick auf die Grundsteuer ist sehr wichtig, um die richtige Höhe der Grund-, Land- und Forstwirtschaftssteuer zu ermitteln.
Unentgeltlicher Erwerb, d.h. Erbschaften und Schenkungen
Immobilien können unentgeltlich durch Erbschaft, Schenkung oder im Wege der Erbfolge erworben werden.
In solchen Fällen sollte der Käufer folgendes berücksichtigen:
- Anwendung der Steuerbefreiung für: Ehegatten, Kinder, Eltern, Stiefkinder, Geschwister, Stiefvater und Stiefmutter durch Einreichung einer Erklärung über den Immobilienerwerb beim Finanzamt (es sei denn, der Immobilienerwerb erfolgte in Form einer notariellen Urkunde - wie im Falle einer Schenkung);
- Der Antrag muss innerhalb von 6 Monaten nach der gerichtlichen Entscheidung über den Erwerb der Erbschaft und der rechtskräftigen Entscheidung über die Rechtsnachfolge gestellt werden;
- Ist es nicht möglich, die Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen - die entsprechende Steuerklasse zu ermitteln, eine Erklärung für die Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer abzugeben und die Steuer zu entrichten.
Dorota Dąbrowska, Steuerberater, ATA Tax Sp. z o.o.
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