Sprzedaż biurowca nie stanowi zbycia ZCP - wyrok WSA w Warszawie
Transakcje zbycia nieruchomości komercyjnych i prawidłowej ich kwalifikacji na gruncie podatku VAT od dłuższego czasu budzi liczne kontrowersje. W przypadku stwierdzenia bowiem, że przedmiotem sprzedaży nie jest wyłącznie nieruchomość, a ogół składników majątkowych i niemajątkowych składających się na przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Konsekwencją powyższego jest brak prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej taką sprzedaż. Jak nietrudno się domyślić, sytuacje takie często stają się przedmiotem sporu między fiskusem a podatnikami. Aby zmniejszyć nieco skalę problemu, Minister Finansów wydał właśnie objaśnienia podatkowe dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.
Sprawdźmy jednak jak do tego problemu podchodzą sądy na przykładzie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (III SA/Wa 3209/17).
Sprawa dotyczyła spółki, która w ramach prowadzonej działalności kupiła nieruchomość handlowo-usługową. Transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Spółka ujęła fakturę w rejestrze zakupów i odliczyła wynikającą z niej kwotę podatku. Naczelnik Urzędu Celno-Skarbowego zakwestionował jednak prawo do odliczenia. W wydanej decyzji stwierdził, że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W efekcie otrzymana faktura nie daje prawa do odliczenia VAT. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podzielił zdanie organu I instancji.
Organ odwoławczy zauważył, że po nabyciu nieruchomości spółka kontynuowała działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowo-usługowej, a wszystkie prawa i obowiązki sprzedającego związane z umowami najmu przeszły na kupującego. Zarządzanie budynkiem oddano w ręce dotychczasowego zarządcy. Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej okoliczności takie jak nabycie praw autorskich do projektu architektonicznego, przeniesienie praw przysługujących na podstawie gwarancji generalnego wykonawcy, realizacja dostawy mediów na podstawie umów zawartych przez sprzedawcę czy zaspokojenie przez nabywcę zobowiązań sprzedającego, pozwoliły uznać, iż faktycznie doszło do zbycia ZCP. Tym samym, dokonując odliczenia, Spółka zawyżyła podatek naliczony.
ZCP należy oceniać z punktu widzenia zbywcy
Wojewódzki Sąd Administracyjny nie przychylił się jednak do takiej argumentacji. Powołał się m.in. na orzecznictwo TSUE w tym zakresie, w myśl którego kluczowym, aby transakcja była wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT, jest traktowanie nabywcy jako następcy prawnego przekazującego majątek. Zatem przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część muszą składać się na całość zdolną do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
W spornej sprawie zabrakło chociażby organizacyjnej i finansowej odrębności w przedsiębiorstwie zbywcy. Dla sprzedawanych nieruchomości nie była prowadzona odrębna księgowość, która pozwoliłaby na rozdzielenie przychodów i kosztów związanych wyłącznie z tą częścią przedsiębiorstwa. W ramach transakcji nie nastąpiło przejęcie pracowników, którzy zajmowaliby się wyłącznie tą częścią majątku zbywcy.
Nie doszło również do przeniesienia zobowiązań, a jest to podstawowe kryterium, które pozwala odróżnić nabycie towarów lub usług od nabycia zorganizowanych składników majątkowych i niemajątkowych, które składają się na przedsiębiorstwo. Samo wstąpienie przez spółkę w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu nie jest wystarczające, ponieważ następuje ono z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) i jest niezależne od woli stron transakcji. Za przejęcie zobowiązania finansowego nie można uznać również zapłaty należności na rachunek banku kredytującego zbywcę. Nie został bowiem przejęty kredyt zaciągnięty przez sprzedawcę. Powyższy sposób zapłaty jest powszechnie stosowany w przypadku nabywania nieruchomości obciążonej hipoteką.
Z kolei wynikające wprost z przepisów prawa budowlanego nabycie prawa do projektu architektonicznego nie może być utożsamiane – tak jak zrobił to organ – z nabyciem praw do tajemnicy przedsiębiorstwa. Nierozerwalnie związane z przeniesieniem własności każdej właściwie rzeczy jest także przeniesienie gwarancji. Najdalej idącym przejawem fantazji fiskusa było uznanie, że doszło do przeniesienia know-how, z racji powierzenia zarządzania nieruchomością tej samej firmie.
Ostatecznie Sąd stwierdził, że składniki majątku nabyte przez spółkę nie stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa u sprzedawcy, a właśnie to kryterium ma decydujące znaczenie podczas podatkowo-prawnej kwalifikacji tego typu transakcji.
Wojciech Jasiński, konsultant podatkowy ATA Tax Sp. z o.o.
Zainteresował Cię ten temat?