Prawidłowe ustalenie, czy dana usługa na cele podatku VAT związana będzie z nieruchomościami, często nastręcza podatnikom trudności. W przypadku, gdy dana usługa spełnia przesłanki do uznania jej za związaną z nieruchomością, miejscem jej świadczenia jest miejsce położenia danej nieruchomości (art. 28e ustawy o VAT) – nie znajduje tu bowiem zastosowania zasada ogólna, zgodnie z którą miejscem świadczenia usługi jest miejsce siedziby odbiorcy usługi (art. 28b ustawy o VAT). Rozwiązaniem, które zapewnić ma prawidłową klasyfikację takich usług, a w konsekwencji – prawidłowe ich opodatkowanie – są znowelizowane przepisy rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) Nr 282/2011 ustanawiające środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej („Rozporządzenie”).

Z dniem 1 stycznia 2017 r. do Rozporządzenia dodany zostanie art. 31 a, zgodnie z którym pojęcie usług związanych z nieruchomościami obejmuje jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością, przy czym związek taki ma miejsce przede wszystkim w następujących przypadkach:

1. gdy usługi wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług,

2. gdy usługi są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

W Rozporządzeniu wskazane zostało, które usługi w szczególności powinny zostać uznane za spełniające powyższe kryteria. Katalog ten jest bardzo szeroki i zawiera m.in. czynności takie jak:

• opracowanie planów budynku,

• świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu,

• badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu,

• szacowanie wartości nieruchomości,

• przyznawanie dostępu do poczekalni w portach lotniczych lub korzystanie z infrastruktury, za którą pobiera się opłaty, takiej jak most lub tunel,

• utrzymanie, remont i naprawę budynku lub jego części, łącznie z takimi pracami jak sprzątanie, układanie płytek, tapetowanie i układanie parkietu,

• instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość,

• utrzymanie i naprawę oraz kontrolę maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, jeżeli maszyny lub sprzęt są uznane za nieruchomość,

• zarządzanie nieruchomościami inne niż zarządzanie portfelem inwestycji,

• pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie lub wynajmie nieruchomości,

• usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości.

Jednocześnie legislator zawarł w treści Rozporządzenia także katalog negatywny. Nie będzie usługą związaną z nieruchomością m.in.:

• opracowania planów budynku lub jego części, jeżeli nie są one przeznaczone na określoną działkę,

• przechowywania towarów na terenie nieruchomości, jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę,

• świadczenia usług reklamowych, nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości,

• pośrednictwo w świadczeniu usług zakwaterowania hotelowego,

• udostępniania miejsca na stoisko podczas targów lub wystaw, łącznie z innymi powiązanymi usługami umożliwiającymi wystawcy przedstawienie towarów, takimi jak projekt stoiska, transport i przechowywanie towarów, udostępnianie maszyn, okablowanie, ubezpieczenie i reklama,

• instalacja lub montaż maszyn lub sprzętu, utrzymanie i naprawy oraz kontrola maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, które nie są lub nie stają się częścią nieruchomości,

• usług prawne, jeżeli takie usługi nie dotyczą przeniesienia tytułu do nieruchomości.

Istotne znaczenie dla podatników może mieć także art. 31 b Rozporządzenia, dotyczący postawienia do dyspozycji usługobiorcy sprzętu. Jeżeli sprzęt jest pozostawiony do dyspozycji usługobiorcy w celu przeprowadzenia prac dotyczących nieruchomości, transakcja ta jest świadczeniem usług związanych z nieruchomościami jedynie wtedy, gdy usługodawca ponosi odpowiedzialność za wykonane prace. Przy czym, przyjmuje się, że usługodawca, który dostarcza usługobiorcy sprzęt wraz z odpowiednim personelem obsługującym w celu przeprowadzenia prac, bierze odpowiedzialność za wykonanie tych prac. Domniemanie, że usługodawca jest odpowiedzialny za wykonanie prac, można obalić za pomocą jakichkolwiek istotnych przesłanek wynikających ze stanu faktycznego lub prawnego.

Nowe regulacje stanowią odzwierciedlenie i w pewnym sensie usystematyzowanie wypracowanej na przestrzeni lat praktyki, przede wszystkim TSUE, a ich wprowadzenie ocenić należy pozytywnie.

Pragniemy przypomnieć, że rozporządzenia wykonawcze wiążą w całości i winny być bezpośrednio stosowane we wszystkich państwach członkowskich UE. Nie wymagają one implementacji do krajowego porządku prawnego, stąd też począwszy od 1 stycznia 2017 r. ustalając, czy dana usługa związana jest z nieruchomością – a w konsekwencji opodatkowana w miejscu jej położenia – podatnik powinien sięgnąć do przepisów Rozporządzenia.