Określenie prawidłowej stawki podatku VAT przy wynajmie lokalu mieszkaniowego może budzić u podatników pewne trudności – w zależności od charakteru i celu tego najmu może on bowiem opodatkowany być stawką 8% podatku VAT, bądź być z tego podatku zwolniony.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36) ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (a więc usługi sklasyfikowane pod symbolem 68.20.11 PKWiU jako wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi). Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia to:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Jednocześnie wskazane zwolnienie z mocy art. 43 ust. 20 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania dla wskazanych w pozycji 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT usług związanych z zakwaterowaniem, o symbolu PKWiU 55 (przykładowo: 55.20.19 - pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi), które opodatkowane są stawką VAT wynoszącą 8%.

Z dotyczących właściwej stawki podatku VAT interpretacji indywidualnych wynika, że o tym, czy świadczone przez podatnika usługi spełniają przesłanki do zwolnienia, czy też jednak podlegać będą opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT przesądzać będzie cel świadczonej usługi. Przy czym, jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2015 r. (sygn. akt IPPP3/4512-812/15-4/RD) realizacja celu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę (osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi). Podatnik mógłby skorzystać ze zwolnienia z VAT jeśli umowa najmu w swoje treści zawierać będzie postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być przez najemcę wykorzystywany tylko w celach mieszkaniowych. Przy czym, celem innym niż cel mieszkaniowy będzie przykładowo cel krótkotrwałego pobytu o charakterze biznesowym bądź turystycznym. Jeśli więc lokal udostępniany jest na własny rachunek na cele mieszkaniowe, w związku z interesem życiowym osób tam zamieszkujących, najem zwolniony będzie z podatku VAT. Nie można mówić o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych wtedy, gdy dana osoba co do zasady ma gdzie mieszkać, lecz w związku z pełnionymi obowiązkami służbowymi czy też podróżą o turystycznym charakterze zwyczajnie potrzebuje miejsca noclegowego poza swoim zwyczajowym miejscem zamieszkania. Cel mieszkaniowy nie jest bowiem związany z chwilowym pobytem, lecz stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu.

W praktyce więc, jeśli podatnik udostępniać będzie odpłatnie pokoje w posiadanym przez siebie budynku mieszkalnym np. swoim biznesowym kontrahentom podczas odbywania przez nich podróży służbowych, związanych z realizacją wspólnych przedsięwzięć biznesowych, to czynność taka co do zasady opodatkowana być powinna podatkiem VAT wg stawki 8%. Jeśli jednak te same pomieszczenia wynajęte będą pracownikom, którzy dokonają wraz z rodzinami relokacji z innych stron kraju do miejscowości, w której znajduje się zakład pracy, istnieć będą przesłanki ku temu, by twierdzić, iż wskutek zawartej umowy zaspokajane będą ich potrzeby mieszkaniowe, a najem powinien być z opodatkowania podatkiem VAT zwolniony.

W przypadku posiadania wątpliwości co do prawidłowości dokonanej przez siebie klasyfikacji świadczonej usługi wg PKWiU 2008, rzutującej na odpowiednie stosowanie stawki podatku VAT, podatnik zwrócić się może z wnioskiem do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi, który udziela informacji w zakresie stosowania standardów klasyfikacyjnych.