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Die Veräußerung von einem Bürogebäude stellt keine Veräußerung von organisierten Betriebsteilen dar - Urteil des Woiwodschaftsverwaltungsgerichts in Warszawa

2018-12-31

Die Veräußerung von kommerziellen Immobilien und ihrer ordnungsgemäße Umsatzsteuerzuordnung rufen seit längerer Zeit zahlreiche Meinungsverschiedenheiten hervor. Im Fall, wenn man nämlich feststellt, dass der Verkaufsgegenstand nicht ausschließlich die Immobilie, sondern die Gesamtheit von, das Unternehmen oder seine Betriebsteile darstellenden materiellen und immateriellen Vermögensbestandteilen ist, fällt diese Handlung nicht unter die Umsatzsteuerbesteuerung. Konsequenz des obigen ist das fehlende Recht zum Vorsteuerabzug von der einen solchen Verkauf dokumentierenden Rechnung.

Wie unschwer zu vermuten ist, werde solche Fälle oftmals zum Streitigkeitsgegenstand zwischen dem Fiskus und den Steuerpflichtigen. Um den Ausmaß dieses Problems etwas zu vermindern, hat der Finanzminister gerade steuerliche Erläuterungen in Bezug auf die Umsatzsteuerbesteuerung von Veräußerungstransaktionen kommerzieller Immobilien erlassen.

Sehen wir doch mal, wie dieses Problem Gerichte am Beispiel vom Urteil des Woiwodschaftsverwaltungsgerichts in Warszawa (III SA/Wa 3209/17) betrachten.

Der Fall betraf eine Gesellschaft, die im Rahmen von betriebenen Geschäftstätigkeiten eine Handels- und Dienstleistungsimmobilie kaufte. Diese Transaktion wurde mit einer Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer dokumentiert. Die Gesellschaft erfasste diese Rechnung im Einkaufsregister und zog den, sich daraus ergebenden Steuerbetrag ab. Der Leiter vom Zoll-und Finanzamt beanstandete jedoch das Abzugsrecht. In dem erlassenen Bescheid stellte er fest, dass es zu der Veräußerung vom organisierten Betriebsteil gekommen ist, und diese Handlung fällt nicht unter die Umsatzsteuerbesteuerung. Im Ergebnis gewährt die erhaltene Rechnung kein Vorsteuerabzugsrecht. Der Direktor der Steuerverwaltungskammer vertritt die Meinung der Behörde der I. Instanz.

Die Berufungsbehörde bemerkte, dass nach Erwerb der Immobilie die Gesellschaft ihre Geschäftstätigkeiten bestehend in der Vermietung von Handels- und Dienstleistungsflächen fortsetzte, und alle Rechte und Pflichten des Verkaufenden in Verbindung mit Mietverträgen auf den Kaufenden übergegangen sind. Die Gebäudeverwaltung wurde dem bisherigen Verwalter übergeben anvertraut. Nach Auffassung vom Direktor der Steuerverwaltungskammer ließen solche Umstände, wie der Erwerb von Urheberrechten an Architekturprojekten, Übertragung von Rechten, die auf Grundlage von Garantien des Generalauftragnehmers zustehen, Versorgungsanschlüsse auf Grundlage von, durch den Verkaufenden abgeschlossenen Verträgen oder Befriedigung von Verpflichtungen des Verkaufenden durch den Kaufenden, anerkennen, dass tatsächlich eine Veräußerung von organisierten Betriebsteilen erfolgt ist. Somit hat die Gesellschaft beim Steuerabzug die Vorsteuer zu hoch ausgewiesen.

 

Organisierte Betriebsteile sind aus der Sicht des Veräußernden zu bewerten

Das Woiwodschaftsverwaltungsgericht stimmte jedoch einer solchen Argumentation nicht zu. Es berief sich in diesem Bereich unter anderen auf die Rechtsprechung vom EuGH, gemäß der ein Erwerber als ein, dass Vermögen übergebender Rechtsnachfolger betrachtet wird, damit die Transaktion mit der Umsatzsteuer nicht besteuert wird. Somit muss ein Unternehmen oder seine organisierten Betriebsteile eine Gesamtheit bilden, die fähig ist eine selbstständige Geschäftstätigkeit zu betreiben.

Im streitigen Fall fehlte es an organisatorischer und finanzieller Eigenheit im Unternehmen des Veräußerers. Für die veräußerten Immobilien wurde keine getrennte Buchhaltung geführt, die erlauben würde, die ausschließlich mit diesem Betriebsteil verbundenen Einnahmen und Kosten zu trennen. Im Rahmen der Transaktion erfolgte keine Übernahme von Mitarbeitern, die sich ausschließlich mit diesem Teil vom Vermögen des Veräußernden befasst hätten.

Es wurden auch keine Verbindlichkeiten übertragen, um dies ist ein grundsätzliches Kriterium, welches erlaubt den Waren- oder Dienstleistungserwerb vom Erwerb organisierter materieller und immaterieller Bestandteile eines Unternehmens zu unterscheiden. Das Eintreten der Gesellschaft in die Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen selbst ist nicht ausreichend, da dies de jure eintritt (Art. 678 § 1 Zivilgesetzbuch) und unabhängig vom Willen der Transaktionsparteien ist. Als Übernahme einer finanziellen Verbindlichkeit kann man auch keine Bezahlung von ausstehen Beträgen auf das Bankkonto der, den Veräußerer kreditierenden Bank betrachten. Es wurde nämlich kein, durch den Verkaufenden aufgenommener Kredit übernommen. Die obige Zahlungsweise ist allgemein im Fall vom Erwerb, mit Hypotheken belasteten Immobilien gängig.

Der wiederum direkt aus den Baurechtvorschriften folgende Erwerb von Rechten am Architekturprojekt, kann nicht – wie es die Behörde getan hat – mit dem Erwerb von Rechten am Unternehmensgeheimnis gleichgesetzt werden. Unzertrennlich mit der Eigentumsübertragung an eigentlich jeder Sache ist auch die Übertragung an Garantien. Der weitestgehende Ausdruck der Fantasie vom Fiskus war die Anerkennung, dass es zur Übertragung vom Know-How gekommen ist, da die Immobilienverwaltung derselben Firma anvertraut wurde.

Letztendlich stellte das Gericht fest, das durch die Gesellschaft erworbene Vermögensbestandteile keinen organisierten Betriebsteil des Verkaufenden darstellten, und gerade dieses Kriterium hat eine entscheidende Bedeutung bei der steuerrechtlichen Einordnung dieser Art von Transaktionen.

Wojciech Jasiński, Steuerkonsultant ATA Tax Sp. z o.o.

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